Previous Entry Share Next Entry
«Думаю, скоро в России не останется ни одной УК»
skv_21

Originally published at Пути Шествия. Please leave any comments there.

В продолжении по теме :непосредственное управление домами.Вышла статья в газете «Коммерческие Вести»№46 от 23 ноября2011г г.Омск. Предлагаю всем омичам срочно приобрести эту газету в киосках союзпечати!Для тех у кого нет такой возможности,читайте здесь.

Александр ОСТРОУШКО,

председатель Независимого профессионального союза предпринимателей Томской области

«Думаю, скоро в России не останется ни одной УК»

Седьмого ноября в рамках III Межрегионального форума предпринимательских объеди­нений азиатской части России, который проводил Омский областной союз предпринимателей, выступил с докладом председатель Независимого профессионального союза предприни­мателей Томской области Александр ОСТРОУШКО, сумевший реализовать принцип независимого управления жилым фондом. Томск сегодня в Рос­сии единственный город, в котором собственники уже нескольких десятков многоквартирных домов успешно управ­ляют своим имуществом, без УК и ТСЖ. «КВ» публикуют наиболее интересные моменты доклада.

Как зародилось непосредственное управление

5 лет назад, как только произошла жилищная реформа и объявили о лик­видации старой системы ЖЭУ, к нам на дом прислали протоколы для голосова­ния, в которых управляющие компании предлагали самих себя. Мы позволили управляющей компании (УК) руково­дить нашим домом всего три дня, после чего было принято решение реализовать право, заложенное в Жилищном кодексе (ЖК) и перейти на непосредственное управление (НУ). Сначала на НУ пере­шло только три дома. Люди в течение года присматривались, после чего по­шло: пять, десять, тридцать, сто… Сейчас рост системы НУ ограничивается только моими техническими возможностями. Ничто так не заражает, как хороший при­мер. Из тех домов, которые решились на НУ, ни один не вернулся к системе УК или товариществ собственников жилья

В Томске вместо управляющих компаний -обслуживающие
В Томске ситуация отличается от омской. Во-первых, 20% жилого фонда нашего города управляются ТСЖ, а 80% – в системе НУ. Управляющих компаний в Томске юридически не существует, но это не означает, что большинство домов реализуют то самое НУ, к которому стоит стремиться. Просто наши УК поняли, что необязательно заключать с жителями договор управления, если можно стать обслуживающей компанией и заключить договор обслуживания. Но за ними оста­лась самая важная функция, о которой мало кто задумывается, – аккумуляция средств. А ведь у кого деньги, тот и хо­зяин, значит, именно в обслуживающих компаниях принимаются решения о расходовании средств жителей, мнение которых, по большому счету, не учиты­вается. Такая же ситуация складывается и со среднестатистическим ТСЖ – как правило, председатели не советуются с людьми.

Главный принцип НУ -аккумуляция денег на доме

Так вот, из 80% независимого управ­ления жилым фондом 79% – это липа, но 1% – настоящее, главным условием вы­полнения которого является аккумуляция средств на самих себя. Каков механизм? Если в доме не более 50 квартир, то на­нимается обыкновенный кассир, а для больших домов открывается счет в бан­ке. Руководство дома или междомового совета рассылает квитанции, люди их оплачивают, а деньги идут на счет дома. Распоряжается ими исключительно совет дома, то есть все собственники, которые решают принять участие в голосовании собрания дома.

Есть место для конкуренции

Пять лет назад мы начали с 8-квар-тирных домов, в одном из которых я сам живу. Потом за нами потянулись дома все больше и больше: 100, 200 квартир… Предел не ограничен. Стоит заметить, что администрация часто дез­информирует людей. Думаю, не только в Томске чиновники рассказывали, что в июне 2011 года вышли поправки в ЖК, запретившие непосредствен­ное управление в домах более с чем 12 квартирами. Это неправда. В ЖК указано лишь то, что таким домам не­обходимо заключать договор с УК, из-за того что в них сложная инфраструктура, для обслуживания которой требуются гарантированные специалисты. Но в этом договоре никто не обязан прописы­вать, что право сбора средств передается УК. Если средства аккумулируются на доме, то один дом может заключить хоть десять договоров с различными УК. В таком случае вокруг одного этого дома будет крутиться множество компаний в поисках заработка. Появится возмож­ность торга, и в условиях возникнувшей конкуренции компании вынуждены будут снижать расценки на свои услуги. Более того, заключив договор с УК, ни­кто не запретит вам обращаться к посто­ронним бригадам, которые запросят за те же работы меньшую сумму.

Почему не УК и не ТСЖ

В Томске те дома, которые пошли на независимое управление с аккумуляцией денег у себя на доме, вошли в созданный нами союз – некоммерческое партнер­ство «Совет по территориальному обще­ственному самоуправлению Кировского района города Томска». Но большинство домов решили ограничиться организа­цией общедомовых комитетов, которые занялись отслеживанием действий об­служивающих их дом компаний (тех же УК). Но ни одному такому комитету не удалось поставить компанию на полный контроль, потому что в итоге решение все равно принимает тот, кто собирает деньги, т.е УК. Во-первых, в отсутствие на доме конкуренции компаний с их расценками ничего не сделаешь, а во-вторых, в отчетах они пишут, что хотят.

ТСЖ работают намного эффективнее УК, так как решения принимают те, кто имеет отношение к дому. Но для ТСЖ федеральным законом установлено пра­вило, согласно которому товарищество распоряжается не только жилищными средствами, но также обязано собирать деньги за тепло, воду, свет и все остальное. ТСЖ подразумевает коллективную ответ­ственность собственников, и если в доме есть неплательщики, то платить за них должны те, кто уже заплатил за себя.

И при ТСЖ, и при УК на дом приходит общая квитанция. Только при непосред­ственной форме управления граждане получают квитанции лично на себя и ни за кого, кроме себя, не несут ответствен­ность. Единственная проблема – это вве­дение системы общедомовых начислений (ОДН).

Рентабельность и общественность

Проблему с ОДН мы решить пока не мо­жем, хотя понимаем, что это несправедли­во. В случае с независимым управлением в ЖК четко прописано, что за все ресурсы каждый собственник платит лично и никто не имеет права заставить одного платить за другого – даже через систему ОДН. Что сделали законодатели? В новом федеральном законе они написали, что все должны платить с января 2012 года по об­щедомовому счетчику. Но ФЗ имеет менее важный статус, чем Жилищный кодекс, так что логически здесь можно выиграть суд. Когда наш совет будет побольше и там будет больше денег, мы примем в штат юриста, который этим займется.

Вся практика настоящего НУ показы­вает, что его рентабельность — не менее 75%. Бывает, что доходит до 140%. По­чему? Во-первых, собственники само­стоятельно делают часть технических и прочих работ по дому, в котором живут. Во-вторых, актив дома может отказать­ся от оплаты своих услуг (у нас нередки случаи, когда старшие по домам не хотят получать деньги). Однако я никому не ре­комендую так поступать. Если полагаться только на общественность, стабильной системы не построишь: за бесплатную работу и ответственность несущественная. Потянул-потянул лямку и бросил — пусть другие тянут. Правильная система та, при которой рентабельность составляет 75­80%, не выше. Оставшиеся 20-25% пусть идут на обеспечение: доплаты кассиру, бухгалтеру, паспортисту, старшему по дому. Если дом большой — также на ве­дение счета в банке. Плюс текущее обслу­живание. Ни один из домов, перешедших у нас на непосредственное управление, не получает меньше 75%.

Почему не стоит понижать тариф
В прошлом году в Томске проходили выборы, и к нам по этому случаю приез­жали депутаты. Они удивились: откуда на месте 60-летних 8-квартирников взялись элитные дома? Нам хватило четырех лет, чтобы разваленные дома превратить в элитные, в которых заменено все: си­стемы водо-, электро- и теплоснабжения, вентили, крыши. Проложены кабельные сети, произведена наружная и внутренняя штукатурка и покраска дома, заменены полы… Абсолютно все! Дело в том, что при переходе на НУ ошибкой многих, в том числе и нас, являлось первоначаль­ное решение снизить тариф. Сначала мы снизили его втрое, а затем три раза повышали. Лучше сразу оставить тариф в прежнем виде, только округлить сумму для удобства работы кассира. Когда день­ги уходят не кому-то, а вам, нет никакой разницы, сколько платить. Бывает, что люди собираются и решают, к примеру, заменить крышу. При существующем тарифе им придется собирать два года, а если повысить — можно успеть за год. Как правило, тут же единогласно принимается решение повысить. У нас в партнерстве есть один дом, который вовсе решил от­казаться от тарифа, так как люди просто не знали, на что еще потратить деньги. Там действительно было сделано все. Но по­том они передумали, решив поставить во­круг двора чугунные ограды и установить фонтан. Это не сказки, это сегодняшний день. Единственное, что должны для этого сделать собственники, — взять свои дома в свои руки.

Смысл междомового совета

При переходе на НУ важно создать инициативную группу. Перейти каждому дому по отдельности на НУ несложно, но организация все же необходима. Дело в том, что при НУ, в отличие от УК и ТСЖ, на доме нет юрлица, но существует вопрос, который не решить без юридического ста­туса. Паспортисты обязательно должны быть должностными лицами, и для при­нятия их на работу нужна регистрация. Паспортисты – это важно, потому что они отвечают за все справки, необходимые для социальной защиты граждан, про­живающих в доме. Администрация не слишком распространяется о том, на что мы имеем право, а на деле прав у граждан очень много.

В каждом доме есть фонд, где аккуму­лируются все жилищные деньги: в малом доме у кассира, в большом – на банковском счете. Чтобы проверить работу кассира, достаточно одного ревизора, большим до­мам необходима ревизионная комиссия. Отследить поступления и расходы не­сложно, там все прозрачно. Отчитываться перед налоговой не придется. Отчет необ­ходим юрлицу либо предпринимателю, а на доме их нет. Дом – это просто сообще­ство. Собрались вы, например, на рыбал­ку. Один взял удочки, второй поесть. Облагается налогом? Нет. Просто сообща сделали дело. Это неналогооблагаемая база в принципе.

Как собраться

Сколько бы квартир в доме ни было, первое собрание всегда должно быть оч­ным, даже если вы уверены, что кворум не наберется. Во-первых, туда придут те, кому больше всех надо, и из этих людей будет сформирован актив. Во-вторых, пришедшие уже успеют проработать вопросы, которые позднее, при наличии кворума, легче будет сформулиро­вать и обсудить. В небольших домах кворум обычно набирается сразу. В больших сначала проводится очное информационное собрание, а побы­вавшие на нем разносят полученные сведения по соседям. После того как все ознакомятся с предложениями, можно провести заочное голосование, на котором ваш дом без проблем вы­берет новую систему.

Первым делом — вентили и техпаспорт

Когда дом переходит на НУ, первое, что я рекомендую сделать, — всюду поставить новые вентили. Зачем? В договоре с аварийной службой дом не нуждается. Дело в том, что аварийные службы никогда ничего не ремонти­руют, а просто приезжают по вызову и перекрывают источник проблем, реко­мендуя на следующий день позвонить в УК, чтобы их специалисты приехали и отремонтировали. Если вы с первых же денег замените вентили, то сразу же нужно пригласить хорошего слесаря, который их проверит. Актив должен знать, где какой вентиль расположен и за что отвечает. В этом случае вам не придется никуда звонить, а люди сами смогут перекрыть что нужно в случае аварии. Потом вы вызовете слесаря, и через час-два проблема будет ликви­дирована.

Следующий шаг – документация. Техпаспорт на дом должен быть у УК, от которой вы уйдете. Там указано, как расположены сети, что поможет при аварии. К сожалению, за 20 постпере­строечных лет было потеряно очень много технических документов, и из-за этого часто непонятно, где кончаются ваши сети и начинаются чужие. В Том­ске действует постановление, согласно которому за ремонт бесхозных сетей платит город.

В любом случае необходимо сделать акты различения сетей. Если в городе есть хорошая УК, вы можете обратить­ся не в компанию, а к специалисту, ко­торый в выходной или вечером сделает вам экспертную практическую работу раз в пять дешевле, чем сама УК.

Мнимая безответственность

Только кажется, что никто не станет собираться. А поговоришь с людьми по делу — глаза сразу загораются. Принимаешь решение на совете, а оно тут же выполняется – люди к такому не привыкли, это вдохновляет. Решил поставить дверь, а на следующий день приехала бригада и поставила. Это очень важно: когда люди видят, как все выполняется, исчезают и те, кому на все наплевать, и неплательщики. У нас их сейчас практически нет, хотя до вве­дения НУ не платило процентов 50. В первую очередь именно неплательщи­ков нужно тащить на собрания, чтобы они сами принимали решения. Сейчас у нас есть совсем небольшая группа неплательщиков (один человек на 3-4 дома). Это или безработные, или ал­коголики, у которых совсем нет денег, но и с ними можно работать. Они вы­полняют какие-то работы по дому, а мы им за это закрываем задолженность. Даже самых прожженных маргиналов удается привлечь.

О будущем НУ

Людей невозможно обманывать вечно. Томскую технологию мы раз­даем по всем городам. Думаю, скоро в России не останется ни одной УК. Система УК применима лишь к тем до­мам, где населению абсолютно на все наплевать. Это либо совсем спившиеся и сколовшиеся, либо очень богатенькие «буратины», которые не глядя платят столько, сколько попросят. Но для со­временного цивилизованного человека единственная адекватная система – это НУ, ведь если ты сам не управляешь своей жизнью, обязательно найдется тот, кто будет ею управлять.

Я думаю настал момент,когда Мы как многонациональный народ имея «инструмент» непосредственного управления домом перейдём к более эффективному , к Советам САМОуправления того поселения где живём. И тогда вряд ли будет у каждого гражданина повод пожаловаться на власть,т.к. именно он является главным распорядителем и имеющим полномочия верховенства власти,гарантированные ему по Конституции РФ ст.3. Так почему бы не взять ответственность на себя и начать со своей семьи,своего дома?

Сегодня создана всероссийская группа в скайпе по этой тематике,где модератором является Остроушко А.В. Приглашаю вас туда.От вас требуется ваш логин скайпа .Свяжитесь со мной: мой скайп s2139032   :)

Share

Comments Disabled:

Comments have been disabled for this post.

?

Log in

No account? Create an account